ハワイ不動産価格は年々上昇し続けているため、売却に伴う利益は非常に魅力的であり、投資目的で購入する、または、購入を検討している日本の方々も少なくありません。これからハワイ不動産売却を行う方、今後ハワイ不動産を投資目的で運用したい方は、売却価格だけではなく、税金の種類や税率への理解も深めておきましょう。さらに、日本とは異なるハワイ不動産売却の流れや、商習慣の違いにより生じるリスクも押さえておく必要があります。そこでこの記事では、ハワイ不動産売却の詳しい流れから、売却によって生じる税金及び税率、売却利益を最大化するコツまで、ハワイ不動産会社と提携するOurTurnが詳しく解説していきましょう。
ハワイ不動産売却の流れ
ハワイ不動産売却は、日本の不動産売却と全て同じ流れで行われるわけではありません。ハワイ不動産売却の正しい流れを把握しておかなければ、各手続きが後ろ倒しになり、減益等のリスクも生じます。そこで本項では、ハワイ不動産売却の詳しい流れを解説していきましょう。
不動産エージェント選定
ハワイ不動産売却で最初に行うのは、不動産エージェントの選定です。ハワイ（アメリカ）で行う不動産取引では、売主・買主それぞれが、ハワイ州の不動産免許を保有する不動産エージェントを選定し、手続きの代行を依頼します。
日本での不動産取引を仲介する不動産仲介企業にも似ていますが、売主・買主双方が異なるエージェントを選定する部分と、顧客の利益追求が大きな違いです。ハワイ不動産エージェントは、依頼主の利益を最大化するのが目的で手続き等を行います。つまり、選定する不動産エージェントの質によって、売却益も大きく異なってくるのです。
売り出し条件の決定
売却する不動産の片付けを行い、売り出し可能な状態に整えた後、売却価格や条件の決定を行います。売却価格は、同ランクの不動産価格や周辺環境などを参考に、慎重に決定しなければなりません。そのため、可能な限り多くの情報を集める必要があります。
OurTurnは、ハワイ不動産会社と提携しているため、最新のハワイ不動産情報を提供可能です。現地スタッフによる周辺環境の調査や、ビデオ通話による実情把握、先々の不動産業界の変動まで、詳しい情報をお届けいたします。
マルチリスティングシステム（MLS）登録
ハワイ（アメリカ）での不動産取引では、マルチリスティングシステムと呼ばれる不動産情報データベースへの登録が必要です。日本で用いられるレインズ（REINZ）と近しい役割を担っています。しかしながら、情報量の多さはマルチリスティングシステムの方が上であり、非常に重要な作業です。
マルチリスティングシステムへの登録は、前項でご紹介した不動産エージェントが行います。登録義務を怠った場合、厳しいペナルティが課せられてしまうため、ここでも不動産エージェント選定の重要性が理解できるでしょう。
交渉
ハワイ不動産購入希望者は、不動産エージェントによって登録されたマルチリスティングシステムの情報を参考に、希望不動産へ申し込みを行います。申し込みを受けた後は、売却交渉へ移行。買主・売主双方の不動産エージェントにより、不動産価格や引渡し時期などの条件交渉が行われます。不動産売却では、交渉の進捗状況の報告、連絡、相談が非常に重要です。
エスクロー
買主・売主双方が条件に納得できたのち、不動産売買契約書（Purchase Agreement）へサインし契約を締結します。不動産売買契約書は、不動産エージェントが用意するため、特別な準備は必要ありません。
日本での不動産売買では通常、契約後に登記を移す作業を行いますが、ハワイ不動産売却ではエスクローを実行します。
エスクローとは、アメリカの各種取引で用いられる安全性を担保する仕組みです。より詳しく知りたい方は、ぜひ一度OurTurnへお問い合わせください。エスクローによる調査が完了し、手付金の支払いが行われた場合、次の工程に移ります。
公証手続き
契約の正式な成立後、エスクローと弁護士、買主・売主によって権利移転書類の作成が行われます。本人の署名が必要になる作業ですが、日本居住者であればアメリカ大使館や領事館、公証役場でも対応可能です。
エスクローにより、書類や不動産購入費用等の確認が行われ問題がなければ、不動産の名義変更が行われます。その後、不動産売却の代金が売主に支払われるのですが、売却代金の全額が支払われるわけではありません。エスクローへの費用や税金、その他必要経費が差し引かれた状態の金額が支払われます。
ハワイ不動産売却に関わる税金・税率一覧
ハワイ不動産売却の流れを理解すると同時に、売却に関わる税金・税率も把握しておかなければなりません。ここでは、ハワイ不動産売却に関わる税金・税率を解説していきます。
ハワイ州源泉徴収税（HARPTA）
ハワイに住んでいない人物がハワイ不動産を売却した場合、ハワイ州源泉徴収税（HARPTA）の支払いが必要です。税率は、売却価格（グロス）の5％でしたが、2018年9月に引き上げられ、現在の税率は売却価格の7.25％となっています。
ハワイ州源泉徴収税は、ハワイの地元住民もしくは現地法人の場合、免除され支払いの必要はありません。また、ハワイの法務局（DCCA)に登録している外国法人も免除されます。
連邦源泉徴収税（FIRPTA）
ハワイに住んでいない人物がハワイ不動産を売却した場合、連邦源泉徴収税（FIRPTA）の支払いも必要です。税率は、売却価格の0％〜15％に設定されています。連邦源泉徴収税の税率は、不動産の状況によって異なり、場合によっては免除（税率0％）されるケースもあるため覚えておきましょう。
税率に関わる不動産状況とは、以下の2点です。
〇買主が自宅として使用するか・使用しないか
〇売却額が30万ドル未満、30万ドル～100万ドル未満、100万ドル以上
連邦源泉徴収税の税率を知りたい方や、今後の参考に詳しく理解したい方は、一度OurTurnへお問い合わせください。
ハワイ州譲渡税
ハワイ不動産を売却すると、ハワイ州譲渡税の支払いが求められます。ハワイ州譲渡税の税率は、一律ではありません。売却価格によって、大きく異なります。
〇60万ドル未満：0.15％
〇60万ドル～100万ドル未満：0.25％
〇100万ドル～200万ドル未満：0.4％
〇200万ドル～400万ドル未満：0.6％
〇400万ドル～600万ドル未満：0.85％
〇600万ドル～1,000万ドル未満：1.1％
〇1,000万ドル以上：1.25％
たとえば、ハワイ不動産を100万ドル（約1.5億円）で売却した場合、税率は0.4％となり、ハワイ州譲渡税は4,000ドル（約60万円）と計算できます。
キャピタルゲイン税
ハワイ不動産売却時に利益が生じた場合、キャピタルゲイン税を支払う必要があります。税率は、0％〜21％です。税率は、売却益の金額や不動産状況によって異なります。また不動産保有期間や、買換えによる特例活用によっても、キャピタルゲイン税の納税額は異なるため注意しましょう。
さらにキャピタルゲイン税の正確な算出には、売却益の正しい認識が必要です。不動産購入金額-不動産売却金額＝売却益ではありません。キャピタルゲイン税の正しい把握を行いたい方や仕組みを理解したい方は、ぜひOurTurnへご連絡ください。
譲渡所得税
ハワイ不動産売却で利益が出た場合、日本での納税も必要になります。譲渡所得税は、国内外問わず、取引によって得た所得に応じて課税される税金です。税率は、20.315%〜39.63％となっています。不動産を所有していた年月によって、税率は異なるため売買時期等を確認しましょう。
前項でご紹介したキャピタルゲイン税も売却益に関する税金のため、譲渡所得税の課税は、二重課税です。しかしながら、外国税額控除の利用により、ハワイ不動産売却益への二重課税を回避できます。譲渡所得税の二重課税の仕組みや回避方法、日本での正しい確定申告方法を知りたい方は、OurTurnへお問い合わせください。
ハワイ不動産売却に関わるその他費用一覧
ハワイ不動産売却では、税金以外にも費用が発生します。日本の不動産売買とは異なる商習慣のため、見落としやすい費用です。本項では、ハワイ不動産売却に関わる税金以外の費用をご紹介します。
仲介手数料
ハワイ不動産売却では、売主・買主双方が、不動産エージェントへ依頼を行うのが一般的です。売主が依頼した不動産エージェントは売主の利益を、買主が依頼した不動産エージェントは買主の利益追求のため交渉や手続きを行います。
当然ながら双方の不動産エージェントに手数料の支払いが生じるのですが、支払うのは売主側です。売却価格の約6％が相場であり、売主・買主双方のエージェントによって折半されます。
シロアリ検査
ハワイ不動産売却では、基本的に売却前にシロアリ検査を行います。不動産にシロアリが確認された場合、売主の費用負担によって駆除を行わなければなりません。他にも、ハウスクリーニング費用や修繕費等が発生する場合もあります。発生した費用は、不動産売却益より費用として差し引きできる場合もあるため、確認したい方は一度OurTurnへご連絡ください。
エスクロー費用
ハワイ不動産を中立的立場で評価、手続きするエスクロー会社への支払いも必要です。相場は、不動産売却価格の1％程度となっています。エスクロー費用は、不動産売却益より費用として差し引き可能です。
商習慣の違いで発生する不動産売却リスクとコツ
日本での不動産取引と、ハワイ不動産取引では、商習慣が異なります。そのため、想像外のリスクやトラブルが発生する場合も珍しくありません。そこで本項では、商習慣の違いで発生する不動産売却リスクと、売却益を最大化するコツを詳しく解説します。
不動産売却リスク
商習慣の違いによる対応の遅れ
ハワイ不動産取引には、エスクロー制度や専属の不動産エージェントの選定、取引の流れなど、日本とは異なる商習慣が多数存在します。このような商習慣の違いを把握していない場合、生じるのは対応の遅れです。弁護士や会計士など専門家の手配が遅れたり、書類の提出が遅延するなど、スムーズな取引が難しくなります。
様々な手続きは税金や支払いにも影響しますし、何より必要な費用を誤認し、支払いそのものが難しくなる場合もあるのです。遅延は重いペナルティを課せられる可能性もあるため、非常に大きなリスクと言えます。
通常よりも安く売却されてしまう
ハワイ不動産売却では、通常よりも安い価格で売却される恐れがあります。不動産エージェントの選定ミス、相場の把握漏れ、知識不足が要因です。日本で暮らす人物が日本の土地や建物を売却する場合、相場の把握は難しくありません。もちろん、日本での不動産取引でも専門家の手助けは必要ですが、情報の収集方法も、収集した情報の信憑性に関する判断も、ある程度、自身で可能でしょう。
しかしながら、国外取引であるハワイ不動産は、法律や商習慣も異なりますし、自身で想定できるリスクも多くはありません。不動産が通常よりも安く売却されたり、後々トラブルとなる条件を受け入れてしまう可能性も否定できないのです。
不動産売却成功のコツ
早期相談
ハワイ不動産売却を成功させるコツは、早期相談です。SNSやインターネットの普及により、現在はハワイ不動産取引に関する情報が溢れています。そのため、インターネットを使って独自に情報を収集する方も少なくありません。
しかしながら、不動産業界は常に進化し続けているため、インターネット上の情報が最新とは限らないのです。さらに、発信者の素性及び発信情報の信憑性も、不確かな場合が多々あります。
つまり、自身で膨大な時間をかけ情報を集めても、それらが正しいかは非常に疑わしく、判断している間に状況が変わり、不動産取引のタイミングを逃してしまう恐れもあるのです。ハワイ不動産売却や取引を検討した際は、できるだけ早くOurTurnへご相談ください。OurTurn代表者はハワイ不動産セールスエージェントの資格を保有する専門家であり、的確かつ様々なアドバイスが可能です。また、OurTurnはハワイ不動産企業と提携しているため、取引から管理・運用など総合的にサポートいたします。
実績のあるエージェントと契約する
ハワイ不動産売却を成功させるコツは、実績のあるエージェントとの契約です。ハワイ不動産取引では、重要な交渉やあらゆる手続きを、不動産エージェントが行います。契約した不動産エージェントの不動産知識が乏しかった場合、売却益が減少したり、不当な条件を受け入れてしまう可能性も否定できません。
また、法律や税金の知識が乏しかった場合、不動産取引後のサポートが受けれない可能性も考えられます。不動産の管理・運用、書類の提出に関する専門家の手配を、再度独自に行わなければなりません。
ハワイ不動産売却のコツは税金・商習慣知識の他に優れたエージェントの存在
日本の不動産取引で重要になるのは、不動産価値とタイミングです。優れた不動産は、適切なタイミングでの取引により、売却益を最大化できます。しかしながら、ハワイ不動産売却では、エージェントの存在によって売却益は変わってくるのです。ハワイ不動産に関する税金や商習慣の理解も重要ですが、優れたエージェント探しは最も重要だと言えます。
ハワイ不動産売却を検討している方は、ぜひ一度OurTurnへお問い合わせください。専門的知識と最新情報を用いた、最適な提案をさせていただきます。また、ハワイ不動産取引に興味のある方も、ご相談ください。OurTurnは、ハワイ不動産会社と提携しているため、お客様1人1人の要望に合わせた不動産のご紹介が可能です。購入後のインテリアの提案、管理・運用など末永いサポートもお任せください。
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